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2019-11-19
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索 引 号 008798985/2019-00075 主题分类 政府文件
发布机构 市政府办公室 发文日期 2019-06-20 10:29:04
名  称 阆中市人民政府关于进一步促进房地产市场规范健康发展的实施意见
文  号 阆府发[2019]17号 主 题 词

阆中市人民政府关于进一步促进房地产市场规范健康发展的实施意见

来源:市政府办公室     发布日期:2019-06-20     点击数:152

各乡镇人民政府、街道办事处,市级相关部门:

为进一步整顿和规范房地产市场秩序,积极营造主体诚信、行为规范、监管有力的房地产市场环境,切实维护商品房消费者合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《房地产开发企业资质管理规定》和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规和政策规定,结合我市实际,现就进一步促进我市房地产市场规范健康发展提出以下实施意见。

一、规范房地产开发企业行为

(一)规范房地产开发经营市场准入。房地产开发企业不得无证开发、越级开发、挂靠开发,非本地注册房地产开发企业到我市从事房地产开发业务,应向市住建局报告,并严格执行压证管理制度。

(二)规范商品房预售许可申报条件。房地产开发企业必须严格执行商品房预售许可法定程序和许可条件,商品房预售许可的规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。办理商品房预售须同时具备土地使用权证书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等一系列许可证件;工程形象进度为多层房屋(七层及以下)须完成50%的主体工程层数施工,高层须完成40%的主体工程层数施工(多层、高层计算时含地下层数),并通过质量合格验收;房地产开发企业已开设商品房预(销)售监管账户(房管局、开发企业和银行三方签订商品房预售款监管协议,原则上一个项目只能开设一个账户)和农民工工资代发账户(住建局、开发企业、施工企业和银行四方签订共管协议);房地产开发企业应办理预售登记,取得商品房预售许可。

取得预售许可的房地产开发项目,需在10日内通过电视媒体、政府门户网站或项目现场等一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按照申报价格,明码标价对外销售。未取得预售许可的房地产开发项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以订(定)金、排号、咨询、入会、认购、内部认购(认定、登记)、选号、集资、共管、发放VIP卡等任何方式收取或变相收取预定款性质的费用,不得参加任何展销活动。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权首次登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预(销)售商品房,不得进行虚假交易,不得采取以畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等方式,人为制造房源紧张假象来捂盘惜售、哄抬房价。

(三)规范预售资料备案和项目情况公示。房地产开发企业应将《企业资质》《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《商品房预售方案》(含项目名称、坐落、土地用途、出让期限、项目总规模、容积率、绿地率、项目建设周期、预售资金监管账户、房屋维修资金交存账户、住房质量责任承担主体和承担方式、本次预售商品房的可售房源表、前期物业服务合同等基本情况)、开始销售日期、签约销售的流程、销售方式和商品房销售人员情况(房地产企业自售的要出具相应的资料)、制定解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案、土地和在建工程抵押查封等限制交易信息、前期物业服务和白蚁防治落实情况、拆迁还房安置等情况报市住建局审查备案,并在销售现场明显位置进行公示。

(四)规范销售资金管理使用。房地产开发企业要将商品房预购人一次性交付的全部房款、分期付款、在建工程抵押贷款、按揭抵押款及按揭抵押分期付款等资金全额纳入商品房预(销)售款监管账户进行监管,纳入监督管理的预售资金要专项用于该商品房工程建设和缴纳法定税费(含办理不动产权登记费用等),并实行专款专户、专款专存、专款专用,“点对点”拨付。监管账户的资金余额拨付至购房总款的5%时不再拨付,待开发企业为项目办理房屋权属首次登记后,按登记比例申报拨付。

(五)规范商品房买卖合同备案行为。房地产开发企业同商品房预购人网上签订《商品房买卖合同》后,必须持不动产销售增值税发票、商品房预购人缴纳的契税证明、房屋专项维修资金缴纳凭证、缴存预售款10%的民工工资凭证、商品房预购人在银行的缴款证明等资料及时到市房管局办理合同备案手续。商品房买卖合同中应对商品房的建筑面积、使用面积、价格、质量性能、物业会所、车库、车位等设施归属、交付使用条件及双方违约责任做出明确约定,房地产开发企业应当将商品房买卖合同在合同订立前向购房人明示,并将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》作为合同附件。

(六)规范预售后动态调整。房地产开发企业销售商品房应严格落实购房实名制制度,不得擅自更改购房者姓名。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的,双方应提交申请说明理由,并经市房管局查验。买卖双方对其申请材料实质内容的真实性负责,所退房源应当公开销售。

(七)规范前期物业管理招投标工作。房地产开发企业在办理商品房预售许可时,要严格按照物业管理招投标的规定,选聘物业服务企业,并督促中标的物业服务企业到市房管局备案登记。预售商品房应在取得《商品房预售许可证》前完成招标,现售商品房应在出售前30日完成招标,并将招标结果报市房管局备案。乡镇项目3万平方米以下(含3万平方米)的,房地产开发企业可委托乡镇人民政府管理。

(八)规范商品房交付使用条件。房地产开发企业交付商品房时,房屋的配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、符合规划条件、符合土地出让合同约定,已办理《建筑工程竣工验收备案书》,住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实,商品房质量责任承担主体已明确,前期物业管理承接查验和《商品房买卖合同》约定的交付条件必须全部完成,否则不得交付使用。确需分期分批进行竣工交付使用的项目,开发企业应当合理划分竣工交付批次,确保交付时经规划审批的配套基础设施、公共服务设施同步建设完成。

二、规范房地产经纪机构行为

房地产经纪机构受房地产开发企业委托代理销售商品房的,应在售楼场所公示商品房销售委托书(含提供额外延伸服务项目)、营业执照、房地产经纪机构备案证明、销售人员从业资格证书等内容,不得超委托合同约定范围分解收费项目和强制收取代书(办)费、银行按揭服务费等费用;不得在代理过程中赚取差价;不得通过签订“阴阳合同”违规交易;不得发布虚假信息和未经核实的信息;不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围,不得泄露或不当使用客户信息。预售方案中主要内容发生变更的,应当报市住建局备案并公示。

三、规范物业服务企业行为

严格物业企业备案管理。从事物业服务的企业,必须持营业执照、从业人员名单、项目合同等相关资料在市房管局进行备案登记,备案后方可从事物业服务相关业务。外地物业服务企业进入我市从事物业管理经营服务的,应向市房管局报告。严格合同约定服务,物业服务企业应按照《物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务。

四、明确商品房购买人主体责任

商品房购买人作为市场交易主体,对自己的行为独立承担法律责任。在购买商品房前,商品房购买人应通过在房地产开发项目销售现场查验、登录“阆中市房产信息网”(http://202.98.153.139)查验、到市房管局(阆中市房地产交易所)现场查询或者电话查询(0817—6221947)等方式,认真核查房地产开发企业是否依法取得《商品房预售许可证》,是否按本《实施方案》要求公示其资格证件、资金监管、前期物业、查封冻结等信息。如经查验发现房地产开发企业存在未取得预售许可证预售商品房、未按规定明示相关信息、将未经竣工验收合格的房屋交付使用等违法违规行为的,应向市住建局(市房管局)举报(市住建局0817—6268716;市房管局 0817—6222693)。对不开展查验,或明知该商品房未取得《商品房预售许可证》、房地产开发企业未公示上述信息,仍自愿通过交纳诚意金、定(订)金、咨询、入会、认购、内部认购(认定、登记)、选号、集资、共管、认领VIP卡等方式购买的,由此产生的风险和法律后果由商品房购买人自行承担。

五、明确监管部门职责

市住建局:负责项目建筑设计方案及初步设计方案审查、施工图审查备案、建设质量安全、房地产市场执法、开发企业资质和项目预售管理、预售监管资金审批、防雷装置审核验收、园林绿化审核验收、消防审查验收等工作。

市自然资源和规划局:负责项目规划方案审查、规划验收、不动产登记、土地出让金收缴、违法占地执法等工作。

市农业农村局:负责项目生活污水厌氧净化沼气审核验收等工作。

市人防办:负责项目人防工程审核验收等工作。

市发改局:负责项目立项、价格和收费核查等工作。

市税务局:负责项目房地产税收政策宣传和税收征管等工作。

市综合行政执法局:负责项目环卫、亮丽工程审核验收和“违法建设”整治等工作。

市水务局:负责项目水土保持工程审核验收等工作。

市生态环境局:负责项目雨污分流、环境监测审核验收等工作。

市市场监管局:负责项目电梯使用备案、合同纠纷处理,查处虚假广告发布、无证进入市场经营、价格违法等行为。

市房管局:负责项目房屋维修资金缴存、销售管理、物业承接查验和业务指导、预售监管资金审核、房产签约信息查询等工作。

乡镇(街道):负责项目业委会筹备金的收取、物业管理矛盾纠纷调处等工作。

六、强化房地产市场监管执法

市住建局要切实加强房地产市场监督检查,加大对违法违规行为的曝光和处罚力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。对存在违法违规行为的,要责令限期整改,记入房地产企业不良记录和信用档案,并暂停商品房预售许可和网上签约;对拒不整改的房地产开发企业,要依法从严追究相关责任。房地产行业组织及其工作人员违法行为涉嫌犯罪的,要移送司法机关依法处理。房地产管理部门及其工作人员在房地产行业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违纪行为的,要按照相关规定给予党纪政纪处分;涉嫌犯罪的,要移送司法机关依法处理。

本《实施意见》由市住建局负责解释。

本《实施意见》自印发之日起执行,有效期3年。对已按照《阆中市人民政府关于加快推进新型城镇化促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(阆府发〔2015〕21号)及其配套文件(已于2017年4月1日起停止执行)规定执行的房地产开发项目,其尚未缴纳的非税收入、土地出让金及《不动产权证书》办理、项目后续监管等遗留问题仍按原有关规定执行。

本《实施意见》印发后,因机构改革职能调整的,有关部门依照“三定方案”规定履行相应监管职责。

 

                                                                                                                     阆中市人民政府

                                                                                                                      2019年6月19日