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11511181008799267Y/2023-00013

主题分类

发布机构

阆中市人民政府七里街道办事处

成文日期

2023-06-29

中共七里街道工作委员会阆中市人民政府七里街道办事处阆中市房地产服务中心关于加强小区物业管理强化基层治理的意见

时间：2023-07-05 | 来源：七里街道办事处

各社区，有关部门、各物业公司：

为进一步加强小区物业服务管理，强化基层社会治理，优化提升物业管理水平，建立健全物业管理长效机制，明确各方责任，理顺管理关系，全面改善市民人居环境，最大限度地减少物业管理信访矛盾，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《南充市物业管理条例》等相关法律法规规定，结合七里街道办事处的实际，特制定本意见。

一、充分认识加强物业管理在基层治理工作中的重要性

近年来，随着街道城市化进程不断加快，物业管理工作在基层社会治理和城市管理中的重要作用日渐凸显。加强物业管理工作，有利于提高城市品位，改善市容市貌和市民的居住环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。有利于强化基层社会治理，发挥社区党组织、小区党支部、业委会（物业管理委员会）、物业服务企业多方联动机制。各社区党支部（党委）、居委会、物业公司、业委会要从建设特色鲜明宜居幸福的现代化新城和构建和谐社会的高度，充分认识加强物业管理在基层治理工作中的重要性，进一步统一思想，以改善环境、打造品质小区为目标，采取积极有效措施，全面加强物业管理工作，及时化解物业管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。

新形势下的物业管理体系，应按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的总体原则，进一步明确职责分工，办事处把小区物业管理纳入社区日常管理与服务工作职责，进一步明确办事处、社区两级的工作职责，实现物业管理重心下移，切实调动和发挥基层的工作积极性和工作优势。构建办事处物业管理办公室监督指导、各社区具体抓落实、相关职能部门各司其职、物业服务企业主动作为、业主委员会主动参与、小区党组织积极配合、上下整体联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理走上规范健康的发展轨道。围绕把七里建成宜居宜业宜商的城市区域中心的总体目标，按照“制度健全，权责清晰，管理规范，竞争有序”的要求，坚持专业服务与业主自治、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则，加快体制创新，转变政府职能，完善市场机制，规范企业行为，拓展基层治理，促进联动共治，着力完善物业管理体系，提升物业管理效能，确保小区物业管理规范化，制度化。

二、强化党建引领，充分发挥基层党组织的作用

充分发挥小区党组织和物业企业党组织统筹协调、督促推动作用。还没有建立小区党组织的小区，社区指定专人负责指导；物业企业还没有建立党组织的，按照市委组织部统一选派的指导员负责指导。实现党组织应建尽建，动态覆盖。督促小区党组织依法推动成立业主大会和选举业主委员会，监督业主委员会依法履行职责。物业企业党组织要制定提升小区物业管理水平工作方案，督促物业企业依法履行合同，监督企业员工履行岗位职责，落实物业企业痕迹管理，以高质量物业服务提升城市基层治理水平。

街道物管办依据法律法规规定监督、指导业主委员会、业主依法选聘物业企业，建立依法选聘流程。建立街道、社区党组织参与物业企业信用评价机制。建立街道、社区党组织对外成立业主大会和选举业主委员会、业主委员会换届人选把关制度，严格资格审查，推动符合条件的小区成立业主大会和业主委员会。推动符合条件的社区“三委”成员通过法定程序兼任小区业主委员会成员，建立社区“三委”成员包小区责任制，负责所包小区指导成立业主大会和选举业主委员会，负责指导小区业主委员会、物业企业的工作运行，负责小区物业纠纷调解等工作。全覆盖健全落实业主委员会决定小区重大事项向社区“两委”和街道物管办报告制度。严格落实四川省《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规范》在小区管理中的运用。建立街道党工委统一协调机制，相关部门联动执法进小区，解决物业管理中的问题。全面规范小区基础管理制度，开展“物业+社工+网格员”治理模式，落实物业矛盾纠纷调处机制。健全落实居民委员会+小区党组织+业主委员会+物业服务企业“四方联动”机制。

三、统筹联动，建立物业管理联席会议制度

按照“统一领导部署，统筹协调推进”要求，依据《四川省物业管理条例》第九十七条的规定，建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理矛盾纠纷多元化调处、化解机制，加强矛盾纠纷源头治理。

建立健全物业管理联席会议制度，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、新老物业服务人交接、重大复杂的物业纠纷等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。在发生矛盾纠纷后先行自行调解、基层人民调解组织调解，协商不成的，提交物业联席会议解决，物业联席会议不能解决的争议，当事人申请司法调解，也可以直接提起诉讼或者依法申请仲裁。街道党工委、办事处成立以党工委、办事处主要领导任双组长，分管领导任常务副组长，相关领导任副组长，物管办、派出所、党政办、纪工委、交警五中队、消防大队、应急办、群工办、司法所、财政所、国土资源所、村镇建设所、还房办、综合行政执法中队、城管办、环保办、市场监管所、民政所、劳动保障所等部门和相关社区负责人、物业公司、业委会和相关建设单位为成员的物业管理联席会议领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在街道物业管理办公室，由街道办事处副主任岳建民任办公室主任，物业管理办公室曹松兼任办公室副主任，李斌兼任秘书长。负责物业联席会议领导小组日常工作。领导小组或领导小组办公室坚持定期不定期召开联席会议，统筹、协调、研究物业管理工作出现的问题和矛盾，督促有关部门和社区及时妥善处理涉及物业管理领域的各类矛盾纠纷和信访问题，对未按期完成的，予以通报批评，限期整改落实。

四、依法明确职责，履行法定义务

物业管理办公室：负责“三大职责，二十项具体工作”

三大职责：组织、指导、协调本辖区内业主大会设立和业主委员会选举、换届；指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；协调处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系。

二十项具体工作：一是指导应急应对工作；二是既有物业划分或者调整物业服务区域相关工作；三是设立业主大会受理工作；四是业主大会筹备小组组建工作；五是业主大会筹备经费代存账户开设工作；六是召开业主大会监督、督促工作；七是业主委员会备案工作；八是对业主大会和业主委员会监督工作；九是业委会成员罢免监督及组织工作；十是业委会换届监督及组织工作；十一是业委会移交监督工作；十二是物业管理委员会组建工作；十三是对业委会和物业服务人的培训工作；十四是参加物业服务承接查验工作；十五是监督业委会选聘物业服务人工作；十六是物业服务合同抄报受理工作；十七是自行管理相关材料受理工作；十八是确定应急物业服务人员工作；十九是业主共有部分经营及共有资金账户监督检查工作；二十是紧急维修特殊情况下维修工作。

社区居民委员会：具体负责“两大职责，六项具体工作”

两大职责：居民委员会指导物业服务人和业主委员会工作，设立环境和物业管理委员会；依法协助街道办事处开展相关工作。

六项具体工作：一是既有物业、物业服务区域划分与调整提出意见职责；二是派代表参与业主大会筹备组；三是根据街道办事处安排可以担任筹备组（换届小组）副组长、组长；四是根据业主推荐和小区党组织建议，组织推荐筹备组成员并进行资格审查；推荐业主委员会成员候选人及候选人的资格初审；五是紧急情况下代为申请使用维修资金，未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居民委员会应当根据业主的要求代为提出申请；六是对业主委员会工作指导和监督。

派出所（公安交警四中队）：四项职责

一是参与业主大会筹备组，业主委员会成员违法记录查证，街道办事处发出业主委员会备案通知并抄送公安派出所；二是参与业主委员会换届交接，上一届业主委员会拒不移交的，新一届业主委员会可以请求监督办事处责令移交。有侵占公共财物，隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理；三是参与物业服务人退出，物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理；四是对高空抛物造成人身财产损害或者造成生命安全危害的调查、处理。

城市综合行政执法中队（城管办、环保办）：五项职责

一是负责依法对小区违规搭建、擅自改变房屋使用性质和房屋外观、破坏房屋主体结构、破坏小区公共绿地、侵占损坏楼道、共用楼顶或者移装共用设施设备、乱倒垃圾、违反规定饲养畜禽等动物、在建筑物外立面悬挂、张贴、涂画、刻画行为、焚烧垃圾、塑料等有毒有烟和恶臭气体的物质、擅自建设、接驳给排水和燃气管网系统等违反规定和规划的行为进行查处。二是负责对小区内外公共场所市政、卫生、绿化、停车围栏等设施的配置进行监督管理；三是负责住宅房地产装饰装修管理，对违规装修和破坏房屋主体结构的行为进行查处；四是负责对物业管理区域违反市政、绿化、市容管理（含广告牌、空调外挂机、防盗栏等）等违规行为进行查处；五是负责对因从事餐饮、娱乐等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。市场监管：两项职责

一是业主大会信用代码登记。业主委员会持街道办事处出具的备案通知、印章等事项向市场监管部门申请办理业主大会社会信用代码登记。二是执法。毁坏电梯及其安全保护装置，警示标志等相关设施设备的，由市场监管部门责令限期整改，并按相关法律条款严肃处罚。

消防救援：执法

在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车的，由消防救援机构责令改正，并按相关法律条款严肃处罚。

建设单位（开发商）12项具体工作要求

一是新建物业，物业服务区域划分申请和办理备案工作，并将备案的物业服务区域以书面说明和图纸形式在服务销售现场的显著位置公示；二是物业服务用房配置责任；三是新建物业按照规定配置邮件和快递送达设施，老年人活动场地等便民服务设施；四是设立首次业主大会书面报告责任；五是参加首次业主大会筹备组，对筹备小组筹备工作和召开业主大会会议给予配合责任；六是首次业主大会会议筹备费承担责任；七是前期物业服务人选聘责任；八是前期物业服务合同、临时管理规约备案责任；九是未出售未交付物业或者交付但在整改期内的物业承担物业费责任；十是物业服务承接查验责任；十一是车位处置提前告知责任。销售房屋时，车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在销售现场公示并书面告知买受人责任，租售车位提前告知责任；十二是物业保修责任。

物业服务企业：18项具体工作要求

一是政府应急措施执行和配合责任；二是设立业主大会配合责任；三是在物业服务区域独立核算；四是落实十项法定义务；五是落实八项公示事项责任；六是落实九项禁止性行为；七是落实十项档案资料收集、保存责任；八是物业服务合同抄报责任；九是物业服务承接查验及备案责任；十是安全防范和应急处置责任；十一是退出物业交接责任；十二是安全隐患通知责任；十三是物业费测算清单作为合同附件；十四是房屋装饰装修巡查监督责任；十五是防空地下室及其设施设备的日常管理维护。十六是预收物业费受限责任。预收物业费不得超过合同有效期的剩余期限，不定期检查物业服务合同，不得约定预收物业费。十七是拒绝退出物业风险责任。违反规定不退出，物业服务人不得请求业主支付物业服务合同解除或者终止后的物业费；十八是退出物业损毁设施设备的赔偿责任。退出物业企业破坏设施设备、毁坏账册或者物业档案的行为，公安机关依法调查处理并赔偿损失。

业主委员会：15项具体工作要求

一是会议召集责任，召集业主大会定期会议和临时会议责任；二是业主大会或者业主委员会作出的决议、决定公示责任，作出决定3日内公示；三是备案责任，产生业委会之日起30日内向街道办事处申请备案；四是设立业主共有资金账户的责任；五是落实11项法定职责；六是落实8项公示职责；七是落实9项禁止性行为；八是业委会部分成员罢免召开业主大会职责；九是换届组建换届小组职责；十是任期届满后交接职责；十一是代表业主签订物业服务合同职责；十二是共有资金账户管理职责；十三是代表业主移交专业经营设施责任；十四是紧急情况下维修资金申请使用职责；十五是接受街道办事处培训和监督指导职责。

业主：6个方面的要求和责任

一是落实13项禁止性行为；二是业主转让、出租物业事先告知物业企业的责任；三是按照法律法规规定和物业服务合同约定支付物业费责任；四是装修申报及配合责任。装饰装修房屋告知和配合检查义务，装修建筑垃圾由业主、物业使用人负责清理责任；五是业主应当为专业经营单位工作提供便利和协助责任；六是缴纳筹集维修资金责任。

五、强化法律法规宣传、提升物业管理水平

（一）明晰服务清单。物业企业要充分尊重小区业主、业主委员会的意见，严格服务合同约定的质量标准细化服务清单，做好区域共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护，维护区域内的环境卫生和公共秩序等各项工作，确保安防措施到位、设施维护及时、环境卫生整洁、绿化养护良好、秩序维护井然、车辆停放有序、道路保持畅通，打造“和谐小区”。（二）鼓励创先争优。街道物业管理办公室要积极探索建立物业企业服务、业委会、社区质量、管理、服务评价机制，对物业小区服务质量进行量化评估，强化企业按法律法规规定和物业合同约定履行义务，构建公开公平公正的市场环境。强化社区属地管理责任落实，强化落实业委会工作职责；要健全考核奖惩机制，采取约谈企业、业委会、社区负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分、限制在七里参加物业选聘投标等方式，引导督促物业企业提升服务水平。办事处要将物业管理工作纳入重点工作督查事项范畴，定期不定期组织开展专项督查。社区在物业管理中的测评分值按照辖区小区物业管理综合分进行评定和考核。（三）加大培训宣传。街道物业管理办公室要制定年度培训计划，不定期开展培训，也可以委托专业机构提供培训，切实提高物业企业、业主委员会规范运行。要多渠道、多形式宣传物业管理的法律法规和政策，提高社会公众对物业管理的知晓率和认知度；要宣传报道物业管理中的正反典型，形成强大的舆论压力。